La Función del Asesor de Vivienda
El Asesor de Vivienda debe comprender los objetivos y necesidades del propietario de vivienda.
El asesor de Vivienda proveerá ayuda una vez él o ella comprenda lo que el cliente está tratando de lograr. Esto requerirá información específica del propietario. Mientras más información le sea proveída al asesor de vivienda, más fácil será para éste poder analizar la situación y expectativas del propietario.
El Asesor de Vivienda identificará las limitaciones de tiempo
El asesor de vivienda necesitará identificar cualquier límite de plazo que el propietario enfrente, en especial la fecha de embargo de la propiedad. El propietario necesita llamar inmediatamente a un asesor de vivienda si recibe correo relacionado con un embargo. Si el propietario no tuviera conocimiento de la fecha de embargo, el asesor se comunicará con la entidad de préstamo.
El Asesor de Vivienda establecerá las causas de morosidad y preparará una carta de penuria (hardship letter)
El propietario, con la ayuda del asesor de Vivienda, preparará una carta de penuria. La carta debe de ser escrita usando las palabras del propietario
El Asesor de Vivienda ayudará el propietario a preparar un plan de gastos
El propietario debe preparar un plan de gastos y llevárselo al asesor de Vivienda quien lo revisará línea por línea con el propietario. Una vez todas las deudas y gastos se hayan identificado, el asesor de vivienda usará cualquier exceso de ingresos sobre gastos para comenzar a poner los pagos de hipoteca atrasados al día. Sin embargo, si existiera un déficit, el propietario decidirá qué puede ser eliminado del plan de gastos (por ejemplo, servicio de TV por cable o satélite). El propietario adoptará responsabilidad sobre el cumplimiento con el plan de gastos, ya que él es el que tiene que seguir el plan.
Considere maneras de incrementar el ingreso familiar o efectivo disponible
El propietario debe trabajar con el asesor de vivienda en tratar de encontrar otras fuentes de ingresos o dinero. Quizás un miembro de la familia pueda incrementar el ingreso familiar al conseguir un trabajo a tiempo parcial. Quizás miembros de la familia puedan ayudar, o quizás la Iglesia tiene un fondo de ayuda a familias pasando por dificultades financieras. Quizás hay pertenencias que se podrían vender, tales como joyas, etc.
El Asesor de Vivienda le ayudará al propietario a reducir otras deudas
Otras deudas o gravámenes asociados con la casa tienen que ser considerados cuando se trata de medidas de prevención del embargo hipotecario. El asesor de vivienda, en cooperación con el propietario, tratará de determinar si existen impuestos sobre la propiedad morosos, impuestos federales o estatales sobre el ingreso que no se hayan pagado, si el seguro de la propiedad se ha pagado, si el pago de seguro hipotecario está atrasado, si existen otros gravámenes en la propiedad, si los pagos de servicios públicos están morosos o han sido desconectados, y necesidades de reparación en la propiedad.
Hay ciertos servicios públicos que, al no estar disponibles, podrían hacer la propiedad inhabitable. Agua es uno de ellos. El asesor de vivienda tratará de integrar pagos de servicios públicos atrasados en el plan de gastos con el mínimo pago posible.
Hay algunas reparaciones que, de ser necesarias, podrían hacer la casa inhabitable. Es importante que el propietario, para beneficio de si mismo, le deje saber al asesor de vivienda sobre éstas.
El asesor de vivienda estudiará todas las deudas y hará sugerencias. Una sugerencia podría ser no pagar ninguna deuda de tarjetas de crédito. Aunque esto tendrá un impacto negativo en el historial de crédito del propietario, es muy probable que ya el historial de crédito haya sido afectado por los atrasos en los pagos hipotecarios. En vez de usar el dinero disponible para pagar las tarjetas de crédito, éste se podría más bien usar para poner al día la hipoteca. Una vez las necesidades críticas son satisfechas, el asesor de vivienda revisará el plan de gastos con la ayuda del propietario.
Los préstamos estudiantiles deben mantenerse al corriente, ya que son una deuda federal y cualquier reembolso de impuestos puede ser confiscado. El asesor de vivienda podría sugerirle al propietario que trate, si fuera posible, de obtener un aplazamiento de pagos.
El propietario debe efectuar los recortes de gastos contemplados en el plan de gastos si su meta es salvar su casa.
Para prevenir el embargo hipotecario, el Asesor de Vivienda pedirá que el propietario aparte y ahorre fondos
Una vez que se ha desarrollado un plan de gastos realista, el asesor de vivienda le pedirá al propietario que ahorre el dinero que se ha apartado para pagar los montos atrasados del préstamo hipotecario.
El asesor de vivienda le ayudará al propietario a decidir si quiere salvar su casa. Si el propietario decide que ésta no es una meta realista, el dinero que se ha apartado puede entonces usarse para asegurarse otras opciones de vivienda.
El Asesor de Vivienda obtendrá las cifras exactas de pagos al corriente y morosos, y el saldo del préstamo.
El asesor de vivienda y el propietario necesitan esta información para poder decidir cuál es el mejor plan para evitar el embargo hipotecario. La información se puede obtener del prestamista o administrador del préstamo. El administrador del préstamo es la entidad que trabaja para el prestamista en colectar y acreditar los pagos en la cuenta del prestatario. Para que el asesor de vivienda pueda obtener esta información del administrador, el propietario debe otorgarle por escrito al asesor una Autorización para Divulgar Información sobre el Préstamo.
El Asesor de Vivienda trabajará con el propietario a tomar decisiones basadas en opciones realistas.
Una vez el plan de gastos ha sido acabado y el monto en mora del préstamo se ha determinado, el asesor de vivienda estudiará de nuevo si las metas del propietario son realistas. El asesor de vivienda repasará todas las opciones disponibles con el propietario. El propietario debe hacer todas las preguntas necesarias hasta estar seguro que comprende completamente las opciones disponibles, lo mismo que la decisión que debe tomar.
El Asesor de Vivienda iniciará el papeleo si el propietario decide tratar de salvar la casa.
El asesor de vivienda le proporcionará al prestamista o administrador del préstamo la información de ingresos y gastos que requieran. Los ingresos deberán ser verificados y el asesor de vivienda le dejará saber al propietario qué método de verificación prefiere el prestamista o administrador del préstamo, ya sea declaraciones de impuestos y/o colillas de pago más recientes. Los gastos pueden también necesitar ser verificados, por lo tanto es posible se le pidan al propietario copias de los cobros.
El Asesor de Vivienda solicitará una prórroga en la fecha de embargo hipotecario
El asesor de vivienda será un partidario del propietario en tratar de obtener una prórroga en la fecha de embargo hipotecario. El asesor de vivienda lo obtendrá por escrito si es aprobado, y se mantendrá alerta durante el proceso de embargo.
El Asesor de Vivienda determinará opciones apropiadas
De acuerdo a las metas y recursos del propietario, el asesor de vivienda hará una determinación final sobre cuál plan deberá ser sometido. El asesor de vivienda de todas formas repasará aquellas opciones que no requieren aprobación del prestamista. El propietario puede decidir que la mejor opción de salvar su casa es declarar bancarrota. Si el propietario cree que existe un error en el monto de deuda morosa, puede decidir llevar su caso a una corte judicial. Además el propietario puede decidir quedarse en la propiedad hasta recibir una notificación de desalojo.
El asesor de vivienda mantendrá al propietario actualizado conforme las cosas progresan. Si el prestamista denegara la oferta de arreglo sometida a consideración, el propietario será notificado y se explorarán otras opciones con el asesor de vivienda.
El Asesor de Vivienda y el propietario trabajan en conjunto
El asesor de vivienda y el propietario trabajan en colaboración uno con el otro en búsqueda de una solución satisfactoria. Cada uno de ellos debe cumplir con su parte para no terminar insatisfechos con el otro o con los resultados del trabajo en conjunto.