La función del consejero en asuntos de vivienda
Entender los objetivos y necesidades del propietario
El consejero en asuntos de vivienda proporciona asistencia una vez que ha entendido lo que el propietario quiere. Para esto necesita información muy específica. Mientras más información reciba, más fácil le será evaluar las expectativas y situación del propietario.
Determinar las limitaciones de tiempo
El consejero en asuntos de vivienda necesita identificar todos los plazos que tiene que cumplir el propietario, especialmente la fecha de venta de la casa por ejecución hipotecaria. El propietario tiene que llamar inmediatamente a un consejero en vivienda si recibe una carta sobre la ejecución hipotecaria de su casa. Si el propietario desconoce la fecha de la venta, el consejero llamará al prestador.
Establecer las razones del incumplimiento
El propietario se reúne con el consejero para redactar una carta sobre sus dificultades económicas en la que se establezcan y expliquen las razones del incumplimiento. La carta deberá estar redactada en las propias palabras del propietario.
Ayudar al propietario a preparar un plan de gastos
El propietario debiera preparar un plan de gastos y llevárselo a su consejero en asuntos de vivienda, quien lo examinará línea por línea. Una vez que parezca que se han identificado todas las deudas, el consejero sugerirá cómo usar el dinero sobrante para pagar la hipoteca atrasada. Sin embargo, sí parece que falta dinero, el propietario decide cuáles gastos puede quitar del plan, por ejemplo, la televisión por cable. El propietario tiene que hacerse responsable del plan de gastos, ya que él es quien tiene que seguirlo.
Considerar maneras de aumentar el ingreso o el dinero disponible del propietario
El propietario necesita trabajar con el consejero para encontrar otras fuentes de ingreso. Tal vez un familiar que viva en la casa pueda aportar dinero adicional con un trabajo a tiempo parcial. Tal vez miembros de la familia puedan ayudar; o tal vez su Iglesia tenga un fondo de asistencia para estos casos
Ayudar al propietario a reducir otras deudas
Cuando se presenta una ejecución hipotecaria, también hay que tener en consideración otras hipotecas o gravámenes asociados con la casa. El consejero en asuntos de vivienda, junto con el propietario, trata de determinar si se deben impuestos sobre la propiedad, así como impuestos federales o estatales; si el seguro del propietario está al día; si el seguro de la hipoteca está atrasado; si existen otros gravámenes secundarios; si están atrasados los pagos de los servicios públicos, o si han sido cortados, y si es necesario hacerle reparaciones a la casa.
Ciertos servicios públicos no pagados podrían hacer la casa inhabitable para toda la familia (el agua es uno de ellos). En estos casos el consejero tratará de conseguir que se repongan los servicios cortados, mediante un plan de pagos lo más pequeños que se pueda.
Algunas reparaciones pueden hacer inhabitable la casa. Redunda en el mejor interés del propietario darle a conocer estas situaciones al consejero.
El consejero en asuntos de vivienda examina todas las deudas y hace sugerencias sobre cómo distribuir el dinero. Una de ellas puede consistir en no pagar ninguna deuda de tarjetas de crédito. Aunque esto tendrá un efecto negativo sobre el historial de crédito del propietario, éste tal vez ya haya sido afectado por los pagos atrasados de la hipoteca. En lugar de pagar las tarjetas de crédito, ese dinero podría usarse para poner al día la hipoteca. Un vez satisfechas las necesidades críticas, el consejero trabajará con el propietario para revisar su plan de gastos.
Es necesario mantener al día los préstamos estudiantiles, pues estos son una deuda federal y el gobierno puede embargar cualquier reembolso de los impuestos. El consejero podrá sugerirle al propietario que trate de conseguir una demora del pago, de ser posible.
El propietario tiene que reducir sus gastos si su objetivo consiste en retener su casa.
Pedirle al propietario que aparte fondos para prevenir la ejecución
Una vez preparado un plan de gastos, el consejero le pedirá al propietario que guarde los fondos que ha apartado para pagar los atrasos del préstamo hipotecario.
El consejero ayudará al propietario a decidir si quiere tratar de quedarse con su casa. Si decide que eso no es una meta realista, entonces el dinero que ha apartado lo puede usar para hacer otros arreglos en cuanto a vivienda.
Obtener los totales exactos de los pagos actuales, atrasados y el saldo del préstamo
El consejero y el propietario van a necesitar esta información, que se puede obtener del prestador, con objeto de decidir cuál es el mejor plan para evitar la ejecución hipotecaria. El administrador de la hipoteca trabaja en nombre del prestador para cobrar y acreditar los pagos a la cuenta del propietario. Para que el consejero pueda obtener esta información, el propietario necesitará firmarle una Autorización para la Entrega de Información del Préstamo.
Trabajar con el propietario para tomar decisiones realistas
Una vez concluido el plan de gastos y que se haya determinado la cantidad atrasada y no pagada de la hipoteca, el consejero en asuntos de vivienda volverá a hacer un estudio para determinar si las metas del propietario son realistas. El consejero examinará el plan de gastos teniendo en cuenta todas las opciones a la disposición del propietario, basándose en el tipo de préstamo que tenga, ya sea Fannie, Freddie, VA, FHA. El propietario debiera hacer preguntas hasta que entienda muy bien la decisión que tiene que tomar, así como las opciones que tiene disponibles.
Iniciar el papeleo si el propietario decide quedarse con la casa
El consejero le proporciona al prestador o administrador de la hipoteca la información sobre ingresos y gastos que necesitan. Es necesario verificar el ingreso, y el consejero en vivienda comunicará el método que el prestador o el administrador del préstamo quiere usar, ya sea las declaraciones del impuesto y/o los comprobantes de sueldo más recientes. También será necesario verificar los gastos, por lo que el propietario tal vez tenga que proporcionar copias de las facturas.
Solicitar una demora de la fecha de venta de la casa por ejecución hipotecaria
El consejero abogará en favor del propietario para que se aplace la fecha de venta de la casa. Es necesario que el propietario se mantenga en contacto con su prestador y esté al tanto del proceso de venta.
Determinar las opciones apropiadas
Dependiendo de las metas y recursos del propietario, y de las opciones disponibles para el tipo específico de préstamo, el consejero toma una determinación final en cuanto al plan que se deberá presentar. Además, el consejero también examinará otras opciones que no requieran el consentimiento del prestador. Por ejemplo, el propietario podrá decidir declararse en bancarrota para proteger su casa. O, si el propietario considera que se ha cometido un error en la suma vencida y no pagada, puede decidir acudir a los tribunales. Además, el propietario puede optar por quedarse en la casa hasta recibir el aviso de desahucio.
El consejero mantendrá informado al propietario sobre la marcha de todo el proceso. Si se rechaza la opción acordada y presentada al prestador o administrador de la hipoteca, el consejero se lo comunicará al propietario y le ayudará a explorar otras opciones.
El consejero en asuntos de vivienda y el propietario son socios
El consejero y el propietario trabajan juntos para llegar a una resolución satisfactoria. Cada uno de ellos tiene que hacer su parte, por lo que usted no debe desanimarse.
