Definiciones
Plan de Pagos Informal - Es un plan usualmente a corto plazo corto y está basado en la capacidad del prestatario en hacer los pagos. Este programa se usa a menudo cuando el préstamo está en la etapa inicial de morosidad (30 a 60 días), y estará en pie por 90 a 120 días. Este plan puede ser un acuerdo verbal o por escrito.
Plan de Pagos Formal - Este es el programa usado más frecuentemente en un ejercicio de mitigación de pérdidas. Se hace un análisis de la situación financiera del prestatario y, basado en la capacidad del prestatario en ponerse al día con su deuda atrasada, se establece un plan de pagos para la cura de la morosidad. Se le ofrece usualmente asesoría al prestatario. Un Plan de Pagos Formal siempre se hace por escrito, y puede tener un plazo mucho más largo que el plan informal. Basados en el exceso de ingresos sobre gastos del prestatario, los planes formales usualmente resultan en un pago mensual que es un 125% o un 150% del pago regular, hasta ponerse al día.
Préstamos Subprime - Usualmente los préstamos sub-prime son para personas con previos problemas en su historial de crédito, o con historial de crédito limitado. Estos préstamos cobran una tasa de interés más alta que los préstamos “prime” para compensar el riesgo adicional. Fuente: hud.gov
Tolerancia Especial - Este es un acuerdo por escrito entre el prestamista y/o administrador del préstamo y el prestatario, el cual contiene un plan de reintegración de un préstamo que está moroso, y el cual debe proveer ayuda no típicamente proveída al prestatario bajo un plan de pagos formal o informal. El plazo del acuerdo puede ser de cuatro meses o más, puede contener la suspensión o reducción de los pagos por uno o más meses para permitirle al prestatario a recuperarse de la causa de la morosidad, y/o un acuerdo para permitir al prestatario a reanudar sus pagos mensuales completos al mismo tiempo que se posterga el pago de la deuda atrasada.
Modificación del Préstamo - Una modificación es un cambio permanente a uno o más de los términos originales del préstamo, la cual permite la reintegración de un préstamo y resulta en un pago que el prestatario puede afrontar. La modificación puede incluir un cambio en la tasa de interés, la capitalización del principal moroso, montos atrasados de interés o cuenta de fideicomiso (escrow), una extensión en el plazo de pago del préstamo y/o la reamortización de la deuda restante.
Short Sale / Pre-foreclosure / Compromise Sale – Todos estos términos, sin traducción adecuada al español, significan lo mismo. Esta opción permite a un prestatario moroso efectuar la venta de su propiedad y usar los fondos de venta para satisfacer la deuda hipotecaria, incluso si los fondos de venta son menores a la cantidad de la deuda. Esta opción es apropiada para prestatarios cuya situación de finanzas requiere que vendan la casa, pero no pueden efectuar la venta sin la condonación de parte de la deuda por el asegurador o avalador, ya que el valor de la propiedad es menor a la cantidad en deuda.
Reclamo Parcial - Bajo esta opción, un prestamista/administrador de préstamo anticipará fondos suficientes para reintegrar un préstamo moroso. Esta cantidad no puede ser mayor al equivalente a doce meses de pagos mensuales, incluyendo seguro e impuestos. Al aceptar este arreglo, el prestatario le firmará a HUD un pagaré o nota y un acuerdo de gravamen subordinado. En la actualidad estos pagarés o “reclamos parciales” no conllevan una tasa de interés, y no tienen que ser pagados hasta que el prestatario finaliza pagos en la primera hipoteca o deja de poseer la propiedad.
Título en vez de embargo - esta opción es un arreglo de disposición bajo el cual el prestatario voluntariamente traspasa título en la propiedad en garantía al prestamista/administrador de préstamo a cambio de ser descargado de las obligaciones bajo la hipoteca. A pesar de que esta opción resulta en la pérdida de la propiedad, es usualmente preferible al embargo hipotecario ya que el prestatario minimiza el costo y el trauma emocional de un embargo. En la mayoría de los casos, el asegurador/garante requerirá que esta opción se use solamente cuando todas las otras opciones han sido agotadas.