Definiciones
Demanda parcial- Con esta opción, un administrador/prestador adelantará los fondos a nombre del prestatario hasta una cantidad necesaria para restablecer el préstamo en mora. Esta cantidad no debiera exceder el equivalente de doce meses del pago de capital, intereses, impuestos y seguro (PITI por sus siglas en inglés). El prestatario, una vez aceptado el adelanto, firmará un pagaré y subordinará la hipoteca para que sea pagadera al HUD. Actualmente, estos pagarés promisorios o “Demandas” parciales no tienen interés y su pago no se debe hasta que el prestatario liquide la primera hipoteca o deje de ser dueño de la propiedad.
Escrituras en lugar de ejecución - Una opción mediante la cual el prestatario traspasa voluntariamente al administrador/prestador la propiedad que sirve de garantía, a cambio de que lo exoneren de todas las obligaciones estipuladas en la hipoteca. Aunque esta opción da lugar a que el prestatario pierda la propiedad, generalmente es preferible a la ejecución hipotecaria porque de esa manera el prestatario reduce el costo y el trauma emocional que entraña una ejecución. En la mayoría de los casos, el asegurador/garante exige que se use esta opción únicamente después de haberse agotado todas las demás.
Indulgencia especial por morosidad - Acuerdo de pagos suscrito entre un administrador de préstamos o prestador y el prestatario, que contiene un plan para restablecer un préstamo en mora, y le ofrece al prestatario ayuda que no suele brindarse en un plan de pagos informal o formal. El plazo del plan puede ser de cuatro o más meses, los pagos pueden suspenderse o reducirse por uno o más meses (para darle tiempo al prestatario a recuperarse de la causa o incumplimiento), y/o puede llegarse a un acuerdo que le permita al prestatario seguir haciendo los pagos mensuales completos al tiempo que se demora el pago de los atrasos.
Modificación del préstamo - Cambio permanente en una o más de las condiciones del préstamo de un prestatario, el cual, si se hace, permite restablecer el préstamo con un pago que el prestatario puede hacer. Las modificaciones pueden incluir un cambio en la tasa de interés, capitalizar las sumas destinadas al capital en mora, las partidas de interés o la cuenta de custodia, prolongar el tiempo disponible para pagar el préstamo, y/o reamortizar el saldo adeudado.
Plan de pagos informal – Este suele ser a corto plazo y se basa en la capacidad del prestatario para pagar. Este programa se usa más cuando el préstamo se encuentra en las primeras etapas de morosidad (el plazo de 30 a 60 días pasarán a ser de 90 a 120). Los planes informales pueden ser orales o escritos.
Préstamos de alto riesgo - Generalmente, los préstamos de alto riesgo son para personas que tienen historiales de crédito imperfecto o limitado. Estos préstamos tienen una tasa de interés más alta que los preferenciales, a fin de compensar el mayor riesgo crediticio. (Fuente: HUD.gov.)
Venta incompleta / Venta antes de la ejecución / Venta de compromiso - Estos términos, todos los cuales quieren decir la misma cosa, le permiten al prestatario en mora vender su casa y usar el producto de la venta para satisfacer la deuda hipotecaria, aunque esa cantidad sea menor que la adeudada. Esta opción es apropiada para los prestatarios cuya situación financiera les exija vender sus casas, pero que no pueden hacerlo sin la ayuda del asegurador/garante porque el valor de la propiedad bajó a menos de la cantidad adeudada por la hipoteca.
