Cronología de la ejecución hipotecaria
A continuación se hace una reseña del proceso, desde el aviso de cargos por pagos atrasados hasta la fecha de venta de la casa por ejecución hipotecaria. Sírvase tomar nota de que esto está basado "en mitigación sin contacto/sin pérdida" con el prestatario y se considera tan pronto se ejecuta un préstamo. Estos requisitos y plazos los rigen el asegurador o garante, la Escritura de Fideicomiso, el Código de Virginia y la Ley Federal.
| | | Acción |
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| 1 | | El día 17 después de haber comenzado la mora, se envía un aviso de pago atrasado. Entre los días 18 y 37 se envían cartas de cobro y de otros tipos. En cuentas crónicas, los cobros comienzan a partir del décimo día de haberse iniciado la mora.
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| 2 | | Alrededor del día 37 de la mora, se envía un estado HUD 1 y/o una carta de violación de contrato.- La carta HUD 1 brinda al prestatario (7) días hábiles para responder. En este momento también se envía un panfleto del HUD.
- La carta de violación ofrece un periodo de restitución de 30 días.
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| 3 | | Si no se puede contactar al prestatario, las llamadas y cartas de “no contacto” continuarán a partir del día 38 hasta el 61. |
| 4 | | A los 62 días de la mora, con tres (3) pagos vencidos y no pagados, el préstamo es puesto en una cola de espera para la mitigación de pérdidas a fin de determinar si es posible llegar a un arreglo. Durante los diez días siguientes se hacen esfuerzos intensos por contactar al prestatario. |
| 5 | | Cuando el préstamo ya lleva 72 días en mora y no se ha podido contactar al prestatario, se recomienda que se ejecute la hipoteca esta es enviada a un abogado para que inicie las actuaciones correspondientes. |
| 6 | | Después que el abogado abre el expediente, le toma aproximadamente 45 días determinar una fecha para vender la casa y cumplir con la ejecución hipotecaria. Durante esos 45 días, el abogado hará simultáneamente lo siguiente:- Examinará el título de propiedad.
- Cumplirá con la Ley Federal sobre Cobro Equitativo de Deudas, para lo cual envía un aviso de 30 días al prestatario con una advertencia final de ejecución hipotecaria y una copia de los anuncios que se pusieron en el periódico. (Generalmente, la mayoría de las Escrituras de Fideicomiso, o DOT por sus siglas en inglés, requieren que se publiquen anuncios una vez a la semana por dos (2) semanas consecutivas. Algunas Escrituras de Fideicomiso requieren un anuncio durante cuatro (4) semanas. El Código de Virginia requiere que en el anuncio del periódico el Fideicomisario dé un aviso de 14 días; sin embargo, la mayoría de los fideicomisarios permiten un periodo de 30 días. El aviso de 30 días también es enviado a los tenedores de gravámenes secundarios, asociaciones de propietarios de casa y al IRS. Este tiempo también le permite al prestatario apelar la deuda.
- En Virginia, en los casos en que el préstamo ha sido identificado como "Alto Riesgo", el prestador o su abogado tienen que proporcionar un plazo de 30 días adicionales al de aproximadamente 45 días si el cliente lo contacta para llegar a un arreglo. Esto puede significar que la venta por ejecución se tendría que cancelar por un periodo de 30 días a fin de que el administrador de la hipoteca tome una decisión o determine si es posible llegar a un arreglo.
- El día de la venta por ejecución, los préstamos ya van a llevar aproximadamente 117 días (cuatro meses) en mora o 147 días si el préstamo cae bajo la definición de "Alto Riesgo".
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